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Os preços das casas europeias podem ter atingido o seu clímax durante a pandemia. O crescimento de 10,6% nos preços de 12 meses até o terceiro trimestre de 2021 pode ter sido o sprint final. A última vez que os preços cresceram na casa dos dois dígitos foi em 2017, um ano antes de caírem 15%. Quem o afirma é Mathias Pleissner, Director da Covered Bonds, segundo o relatório da Scope Ratings, agência de crédito líder na Europa.

O responsável admite que os preços das casas continuaram a ser alimentados por taxas de juros ultrabaixas, falta de oportunidades de investimento, economias familiares historicamente altas e o desejo dos consumidores de se mudar para casas mais espaçosas, incentivadas por dispensas governamentais de trabalhar em casa.

“Os preços das casas na Europa têm sido um tema quente desde que começaram a se recuperar após a crise financeira. Em alguns países, os riscos de bolhas foram identificados por alguns já em 2010, mas o consenso que surgiu foi que os indicadores primários, como dívida das famílias e rácios dívida/renda, não indicavam que a habitação tivesse entrado no território da bolha”, escreve o especialista.

Acrescenta ainda que os níveis actuais de crescimento de 4% na dívida das famílias estão longe das taxas de crescimento anual de 8%-9% observadas em 2004-2008. Mas a tendência está a aumentar desde 2014. “Economias fortes como França, Alemanha, Áustria e Bélgica mostraram crescimento da dívida bem acima de 5%, antes e durante a pandemia. O argumento da dívida em relação à renda parece estar a ganhar terreno, demonstrado pelo forte aumento em 2020. Dito isso, alguns atribuem o aumento ao desemprego de curto prazo. No entanto, no final de 2020, o desemprego quase voltou aos níveis pré-pandemia”.

A inflação pode pressionar os preços das casas. Mas Mathias Pleissner afirma que dada a relutância do Banco Central Europeu em tocar as taxas, as compras de casas financiadas por dívida continuarão a ser atraentes, já que existem poucas alternativas reais de investimento.  A médio prazo, a ferramenta mais óbvia para combater a inflação – a subida das taxas de juro – não é viável para os países da área do euro (e para aqueles com uma paridade cambial). As taxas permanecerão praticamente intocadas em 2022.

“A política fiscal pode amenizar o boom imobiliário. Uma tributação mais alta poderia ajudar a combater a inflação, mas será amplamente condenada, especialmente à luz da pandemia. Os políticos podem ainda decidir interromper o investimento público em infraestrutura enquanto a inflação estiver alta. Mas isso não soa como uma acção sustentável ou popular, entre outras coisas porque o investimento público gera empregos”, escreve.

Finalmente, depois que seu uso foi reduzido nos últimos anos, os supervisores nacionais podem aumentar ou reintroduzir medidas macroprudenciais.

“A Alemanha demorou a activar tais medidas, mas em sua primeira acção de 2022, a BaFin pediu aos bancos que construíssem amortecedores à medida que o mercado imobiliário aquecesse. Pretende aumentar o buffer anticíclico para 0,75% a partir de Fevereiro de 2023 de 0% e introduz um buffer suplementar de 2% para hipotecas residenciais. Não esperamos que isso seja um separar de águas, mas um primeiro passo para tornar as hipotecas alemãs menos atraentes, desde que o BCE mantenha sua política de taxas ultrabaixas. Outros reguladores nacionais provavelmente seguirão”, conclui.

A Scope Ratings GmbH faz parte do Scope Group com sede em Berlim e escritórios em Frankfurt, Londres, Madrid, Milão, Oslo e Paris. A empresa é especializada na análise e classificação de instituições financeiras, empresas, finanças estruturadas, financiamento de projectos e finanças públicas.

joaobandarra@mixandblend.net'

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