Os preços da habitação mais do que duplicaram em 157 municípios portugueses entre 2017 e 2025, numa tendência particularmente expressiva na Área Metropolitana do Porto, Grande Lisboa e Península de Setúbal. A conclusão consta do estudo “Habitação em Portugal: determinantes da oferta e dinâmica de preços e rendas”, divulgado pelo Banco de Portugal no Boletim Económico de Junho.
Segundo a análise, os maiores aumentos verificaram-se nos concelhos de Sintra, Seixal, Barreiro, Moita e Setúbal, onde o valor mediano por metro quadrado das casas vendidas ultrapassou os 200% de valorização ao longo do período em análise.
Também o mercado de arrendamento registou uma forte escalada dos preços. Entre 2017 e 2024, o valor mediano das rendas por metro quadrado mais do que duplicou em 23 municípios, num universo de 184 concelhos com dados disponíveis. Grândola, Sines e Moita lideram esta evolução, apresentando aumentos superiores a 125%.
Procura desloca-se para municípios mais acessíveis
O estudo conclui que a valorização imobiliária foi mais intensa nos municípios que inicialmente apresentavam preços de aquisição relativamente mais baixos face às rendas praticadas.
Esta dinâmica levou a uma deslocação da procura para territórios considerados mais acessíveis nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, numa tentativa de contornar os elevados custos dos mercados centrais.
Em contrapartida, o Algarve registou aumentos mais moderados. A região já apresentava rácios preço-renda acima da média nacional, muito influenciados pela procura de compradores estrangeiros e não residentes.
Portugueses continuam optimistas quanto à valorização da habitação
O Banco de Portugal destaca ainda que as expectativas dos consumidores portugueses relativamente à evolução dos preços da habitação permanecem persistentemente superiores às registadas na restante área do euro.
Entre Janeiro e Março de 2026, os consumidores portugueses antecipavam uma subida média de 7% nos preços da habitação nos 12 meses seguintes, enquanto na área do euro a expectativa se situava nos 3,7%.
Segundo os autores, existe em Portugal uma percepção generalizada de que o investimento em habitação continua a ser uma aplicação atractiva para as poupanças das famílias.
Gerações mais velhas antecipam maiores aumentos
O estudo identifica diferenças significativas entre grupos etários.
Os consumidores mais jovens, entre os 18 e os 34 anos, antecipam uma valorização média de 4%, enquanto os consumidores entre os 55 e os 70 anos estimam aumentos de 6,3%.
De acordo com os investigadores, esta diferença poderá estar relacionada com a experiência acumulada das gerações mais velhas, que tendem a ancorar as suas expectativas em ciclos económicos e períodos inflaccionistas anteriormente vividos.
Norte e Lisboa concentram expectativas mais elevadas
Do ponto de vista regional, as previsões mais optimistas concentram-se na região Norte, onde a expectativa de valorização atinge os 6,8%, e na Área Metropolitana de Lisboa, com 6,6%.
Já o Alentejo e o Algarve apresentam previsões mais moderadas, ambas fixadas em 3,7%.
Capitais próprios continuam a financiar grande parte das compras
Apesar da forte subida dos preços, o peso do crédito bancário nas transacções imobiliárias manteve-se abaixo dos 60% nos últimos anos, o que significa que uma parte significativa das aquisições continua a ser realizada através de capitais próprios.
Ainda assim, os autores identificam um reforço do crédito à habitação desde o início de 2024, impulsionado pela descida das taxas de juro e pela introdução da garantia pública destinada aos jovens compradores.
Falta de informação limita análise do mercado
O estudo alerta igualmente para as limitações existentes nas estatísticas do sector habitacional português.
Os investigadores consideram que a informação atualmente disponível é insuficiente para avaliar, com maior rigor, a evolução da oferta e da procura, as preferências das famílias, a estrutura de custos da construção e as condições de concorrência existentes no mercado.
O documento foi elaborado pelos economistas Nuno Alves, João Amador, Beatriz Amorim, João Bonito Gomes, Cristina Manteu, António Santos e Carlos Santos.
