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Century21 Portugal


Entre Janeiro e Dezembro de 2021, o volume de negócios mediado diretamente pela rede Century 21 Portugal e em partilha com outros operadores – onde um agente imobiliário representa o proprietário e outro, de outra empresa, representa o comprador – disparou 41% para os 2 766 998 236 €, em linha com a trajetória ascendente dos principais indicadores operacionais, registados nos últimos dois anos. Apesar do abrandamento económico originado pela pandemia, a faturação da rede imobiliária subiu 57% face ao ano anterior e superou os 76 milhões de euros, em 2021.
Nos doze meses de 2021, foram realizadas 16 312 transações de venda de imóveis na rede nacional Century 21 Portugal, o que traduz um expressivo aumento de 31% em relação às 12 492 efetuadas em 2020. O valor médio dos imóveis transacionados na rede Century 21 Portugal registou um aumento de 7% e fixou-se nos 168 192 euros, a nível nacional.

EVOLUÇÃO DO MERCADO RESIDENCIAL | VENDAS
As habitações mais procuradas pelos portugueses em 2021 continuaram a ser os apartamentos T2 e T3. Numa análise mais detalhada ao segmento de apartamentos vendidos, constata-se que na maioria das cidades da Área Metropolitana de Lisboa, Área Metropolitana do Porto, Algarve e nas principais capitais de distrito, o valor médio de venda dos apartamentos em 2021 já superou em cerca de 19% a média registada em 2019, ou seja, em contexto de pré pandemia.
Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, comenta: “A subida dos valores médios de transação justifica-se pelo elevado nível de procura e pela escassez de oferta de imóveis residenciais, nos segmentos médio
e médio baixo. Verifica-se um desafio crescente em termos de acessibilidade à habitação, que cada vez deixa mais jovens e famílias sem capacidade para aquisição de casa. Os atrasos na evolução e na entrega dos projetos de obra nova para os segmentos médio e médio baixo está, claramente, a condicionar o tão desejado equilíbrio de mercado entre a oferta e a procura. Por outro lado, a retoma da mobilidade veio ativar a procura internacional e a disponibilidade da banca em conceder crédito à habitação veio impulsionar a procura nacional, o que permitiu a realização de um número de transações no ano passado que superou as registadas em 2019 e 2020.
Verifica-se que apenas Matosinhos e Loures ainda não recuperaram os valores médios anteriores à pandemia, mas é expetável que se venha a verificar uma subida nos preços, este ano. A cidade de Lisboa registou uma ligeira diminuição do valor médio de transação de apartamentos de 0,3%, em parte devida a uma diminuição da área útil média dos apartamentos que se fixou nos 87m2, menos 4% que o registado em 2020. Prevê-se que a tendência de aumento de valores dos imóveis em 2022 seja liderada pelos municípios da AML e AMP, que registam atualmente valores médios inferiores à restante região, acompanhados por cidades capitais de distrito como Aveiro, Braga e Leiria.

EVOLUÇÃO DO MERCADO RESIDENCIAL | ARRENDAMENTO

O número de operações de arrendamento registou uma subida de 51%, seguindo a tendência crescente do ano anterior. Em 2021, foram realizadas 4 034 operações de arrendamento, mais do dobro que as 2 679 efetuadas em 2020. A nível nacional, o valor médio de arrendamento de apartamentos fixou-se nos 723 euros, um aumento de cerca de 5,5% face à média de 685 euros registados em 2020, mas ainda abaixo dos 747 euros verificados em 2019, antes da pandemia.
Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, acrescenta: “O segmento de arrendamento é mais flexível e bastante responsivo às flutuações da oferta e da procura. É uma solução habitacional, sobretudo, para quem apresenta menor capacidade económica e opta pelo arrendamento como a alternativa possível, ou para famílias e jovens que procuram uma opção flexível e temporária de habitação. Com o expectável aumento das taxas de juro e diminuição dos prazos do crédito habitação, estima-se um forte aumento da procura por soluções de arrendamento no segundo semestre de 2022. É assim urgente e prioritário um combate à informalidade que caracteriza o atual mercado de arrendamento para que este segmento funcione eficazmente.”

Expansão da rede
Em 2021, a Century 21 Portugal manteve uma sólida trajetória de expansão, com a rede nacional a registar um crescimento de 30% em comparação com ano anterior, através da assinatura de mais 26 contratos de franchising. A rede imobiliária soma agora 184 unidades em operação suportadas por mais de 3880 colaboradores, a nível nacional.

TENDÊNCIAS DE MERCADO PARA 2022
Procura em alta
• As alterações das preferências dos consumidores e as novas necessidades de habitação despertadas pela pandemia, que levaram 45% das famílias portuguesas a assumirem que pretendem mudar de casa, vão continuar a impulsionar a procura.
• É expectável que os compradores continuem a ampliar os seus parâmetros de pesquisa para incluir os concelhos e zonas da AML fora da cidade de Lisboa onde os preços dos imóveis estão abaixo da média e mais ajustados ao poder de compra, bem como outros concelhos do Distrito de Lisboa e do Distrito de Setúbal.
• A acumulação de poupança forçada dos portugueses, em consequência das restrições nos últimos 18 meses, que impulsiona a capacidade de muitas famílias iniciarem o processo de aquisição de habitação própria ou de mudança de casa.
• Continuação dos níveis de fluxo de crédito para a compra de casa, e uma maior atratividade do investimento no sector imobiliário, versus outras alternativas de investimento.

Escassez de oferta
• Acentuada escassez de oferta em alguns mercados e segmentos imobiliários médio e médio baixo, que continuará a registar-se em 2022.
• A falta de mão de obra, as ruturas de abastecimento, o preço das matérias primas e os longos ciclos de licenciamento e construção, não permitem a produção e entrega de novas habitações ajustadas às necessidades dos portugueses, ao ritmo necessário. Estes fatores influenciam quer as atividades de reabilitação, quer as de construção nova, e limitam a rotação de habitações usadas, bem como uma utilização mais eficiente do parque habitacional português.
• Segundo o CaixaBank Research (ver gráfico), assumindo que as propriedades têm uma taxa de depreciação de 2% (e assumindo implicitamente que uma casa dura 50 anos), com a construção de 20 novas casas por 1.000 agregados familiares o stock de casas por família seria constante. Sendo mais restritivo e considerando uma taxa de depreciação de 1%, seria necessária a construção de 10 casas por 1.000 agregados familiares para manter o stock de habitação inalterado. Em Portugal nos últimos 10 anos foram produzidas menos de cinco novas casas por 1000 habitantes e menos de 20 nos últimos 16 anos, o que cria maior pressão nos preços dos imóveis.

A ter em atenção
• Os analistas começam a antecipar a possibilidade de os bancos centrais definirem um aumento gradual das taxas de juro. Somando à orientação do Banco de Portugal para limitar o crédito à habitação a 40 anos para quem tem menos de 30 anos e um máximo de 35 anos para quem tem mais de 35 anos, com uma convergência para prazos de 30 anos nos novos contratos de crédito até ao final de 2022, tornará o acesso à habitação ainda mais difícil para os portugueses, especialmente para os jovens. Estes fatores irão provocar uma potencial diminuição da procura de compra e consequente aumento da procura de arrendamento. É importante salientar que o acesso à habitação é o primeiro passo da emancipação e, em Portugal, existem cerca de 1,2 milhões de indivíduos com idades entre 25 e 34 anos, tipicamente as faixas etárias de autonomização dos jovens.
• Na última década, Portugal registou um decréscimo populacional de 2,1% e acentuaram-se os desequilíbrios na distribuição da população pelo território, com uma maior concentração da população no litoral e junto à capital. Agravou-se também o fenómeno de envelhecimento, com o aumento expressivo da população idosa e diminuição da população jovem: em 2021 existiam 182 idosos por cada 100 jovens. Uma megatendência que não é novidade, contudo, vem influenciar o perfil de cliente que compra, vende ou arrenda casa em Portugal, bem com as suas expectativas e necessidades que devem ser tidos em consideração para avaliar o aumento do gap entre a oferta e a procura.
• As metas ambientais de descarbonização da economia são particularmente importantes no setor imobiliário, tendo em que conta que os edifícios são os maiores emissores de carbono, na União Europeia. O aumento da sensibilidade da população para as questões de sustentabilidade ambiental vai obrigar a repensar as metodologias de construção e a implementar a necessária reabilitação energética dos nossos edifícios. A questão que se coloca é que com o atual enquadramento fiscal sobre os imóveis residenciais e os processos de construção, o cumprimento destes requisitos vai implicar mais uma pressão de subida no custo de construção e no preço dos imóveis.

joaobandarra@mixandblend.net'

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