Tendo em conta as dinâmicas de sazonalidade do mercado imobiliário, a Century 21 Portugal apresenta o balanço de actividade dos primeiros seis meses de 2021 e define como principal critério de comparação o período homólogo do ano passado, para analisar a evolução dos indicadores do negócio. Os resultados do primeiro semestre de 2021 da operação da rede imobiliária traduzem também as principais dinâmicas observadas, no mercado imobiliário nacional.
Nos primeiros seis meses de 2021, a Century 21 Portugal registou uma facturação superior a 31 milhões de euros, o que revela um aumento de 64% face aos cerca de 19 milhões de euros reportados no período homólogo de 2020. Já o volume de negócios em que a rede esteve envolvida – considerando também a partilha de transações com outros operadores – superou os 1134 milhões de euros e revela um aumento de 42% em comparação com os quase 800 milhões de euros registados no primeiro semestre de 2020.
As tipologias de imóveis mais procuradas pelas famílias portuguesas continuam a ser os T2 e T3 e, entre Janeiro e Junho deste ano, a rede imobiliária realizou 7008 transações de venda, o que representa um aumento de 38% face às 5065 transações efetuadas no primeiro semestre do ano anterior.
No primeiro semestre do ano, o valor médio dos imóveis transacionados na rede Century 21 Portugal aumentou 3% para os 161 371 euros, face à média de 157 264 euros registados no mesmo período do ano passado. Apesar do contexto de pandemia, os preços de venda de habitações mantiveram uma trajectória ascendente, a nível nacional.
Quanto ao mercado de arrendamento, no primeiro semestre deste ano foram realizadas 1708 transações, mais 68% comparativamente às 1014 transações no segmento de arrendamento registadas no mesmo período do ano passado. Contudo, o valor médio de renda, a nível nacional, situou-se nos 817 euros, ao longo do primeiro semestre de 2021, revelando um decréscimo de 2% face à média de 833 euros no valor de arrendamento verificada entre Janeiro e Junho de 2020. Embora a diferença neste indicador seja residual, também confirma que o mercado de arrendamento é normalmente mais flexível, muito responsivo às flutuações da procura, porque tem que se ajustar rapidamente ao rendimento disponível dos jovens e famílias que estão no mercado a procurar habitação.
Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, salienta: ” Os resultados dos primeiros seis meses de 2021 superaram todas as expectativas que tínhamos estimado para este período incerto e os valores de facturação foram os melhores de sempre. Estes indicadores foram também influenciados pelo factor da suspensão de processos de compra de clientes internacionais, durante o último ano, e demonstram que o mercado imobiliário recuperou a sua dinâmica, que é sobretudo impulsionada pelas alterações da vida familiar dos portugueses- casamento, nascimentos de filhos, divórcios, heranças e emancipação dos jovens – que ocorrem mesmo em tempo de pandemia”.
Zoom aos concelhos de Lisboa, Porto, e ao Algarve
Tendo em conta que estas são as zonas do País onde a Century 21 Portugal regista a esmagadora maioria das transações imobiliárias, foi feito o exercício de observar, com maior detalhe, as dinâmicas destes mercados, analisando áreas, tipologia de imóveis e valores médios, bem como as respectivas comparações com o período homólogo do ano anterior.
No primeiro semestre de 2021, o valor médio de uma habitação no Concelho de Lisboa fixou-se nos 302 117 euros, enquanto no período homólogo do ano anterior este valor médio atingia os 321 656 euros, o que se traduz numa quebra de 6% no valor médio dos imóveis transacionados. Em linha com a dinâmica verificada nos preços no Concelho de Lisboa, a média da área útil das habitações vendidas nos primeiros seis meses de 2021fixou-se nos 84m2, enquanto no ano passado atingiam os 90m2, o que revela uma diminuição de área de cerca de 7% nos imóveis transacionados na capital.
No Concelho do Porto, o valor médio dos apartamentos vendidos situou-se nos 176 316 euros e a área útil nos 81m2, enquanto no primeiro semestre do ano anterior o valor médio atingia os 179 082 euros e a área útil chegava aos 88m2. As comparações demonstram uma quebra de 2% no valor médio dos imóveis e uma diminuição de 8% na área útil das habitações.
Já no Algarve, o valor médio dos imóveis vendidos nos primeiros seis meses de 2021 foi de 152 824 euros e a área útil média foi de 82m2, enquanto no período homólogo do ano passado o valor médio ficou nos 149 896 euros e a área útil se fixou nos 79m2, o que revela um acréscimo de 2% no valor das habitações e um aumento de 4% da área útil média dos imóveis transacionados.
No segmento de arrendamento, o Concelho de Lisboa apresentou um valor médio de renda de 1018 euros, no primeiro semestre de 2021, menos 1% que os 1032 registados no mesmo período do ano passado. O Concelho do Porto registou rendas médias de 592 euros, menos 9% do que a média de 654 euros de arrendamento verificada no primeiro semestre de 2020, enquanto o valor médio de renda se fixou nos 675 euros no Algarve, revelando um acréscimo de 13% face aos 599 euros de renda média, em 2020.
De acordo com Ricardo Sousa, a interpretação das dinâmicas de mercado nestas regiões revela que” o poder de compra dos portugueses limita, cada vez mais, a escolha das suas casas e já está a impactar os valores dos imóveis nas duas principais cidades do País. A sensibilidade ao factor preço aumentou neste período de pandemia, criando uma maior pressão na procura nas zonas urbanas periféricas de Lisboa, onde as famílias portuguesas e jovens procuram habitações ajustadas às suas necessidades, ambições e poder de compra”.
Segmento internacional
Entre Janeiro e Junho de 2021, foram efectuadas 1102 transações de clientes internacionais na rede Century 21 Portugal, o que revela um aumento exponencial de 55% relativamente às 709 efectuadas no período homólogo do ano anterior. O peso das transações do segmento internacional representou já 16% do volume de transações efectuadas nesta rede imobiliária, o que traduz a retoma dos negócios que envolvem clientes de outras geografias. Embora este indicador também reflita o efeito de suspensão das decisões dos investidores estrangeiros no mercado imobiliário nacional, durante o ano passado, dado que em 2020 este foi o segmento de mercado que sofreu o maior impacto negativo face ao contexto pandémico, a realidade é que o peso das transações internacionais nos primeiros seis meses deste ano superou os 14% registados em 2019, antes da pandemia.
Outro aspecto a salientar neste primeiro semestre de 2021 é a alteração do perfil do cliente internacional. Pela primeira vez, os Estados Unidos da América foram a nacionalidade dominante, seguidos pela França, Brasil e Reino Unido.
Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, comenta: “Muitos dos negócios suspensos em 2020 estão agora a ser concretizados, o que explica este crescimento tão acentuado do segmento internacional. Surpreendente é o crescimento da procura por parte dos clientes norte americanos, que se justifica pela popularidade que o nosso país está a ganhar nos EUA enquanto destino turístico”.
Evolução da rede a nível nacional
Apesar dos desafios inerentes ao contexto pandémico, no primeiro semestre de 2021 a Century 21 Portugal manteve um crescimento sólido da sua rede nacional, com o início de operação de mais 15 agências, em todo o País. Actualmente, a marca conta com 174 unidades em operação suportadas por uma equipa de mais de 3105 consultores imobiliários.
Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, conclui: ” O mercado está bastante dinâmico em todos os segmentos e com uma procura bastante activa. O grande desafio é o poder de compra dos portugueses, quer para aquisição de habitação própria, quer para o arrendamento. Em particular na Área Metropolitana de Lisboa, na cidade do Porto e no Algarve. O último estudo realizado pela Century 21 Portugal revela que 45% dos portugueses querem trocar de casa, contudo, 29% admitem não ter condições económicas para o fazer. Atualmente, os promotores e investidores imobiliários estão mais atentos a esta problemática e à oportunidade para construir e promover soluções de habitação acessível, o que irá criar uma nova dinâmica no mercado”.
A Century 21 Portugal tem vindo a defender uma estratégia concertada entre toda a cadeia de valor do sector imobiliário e as entidades governamentais, para se criarem políticas adequadas para fomentar o acesso à habitação, sobretudo para a classe média portuguesa, a nível nacional. Contudo, a cidade de Lisboa e a região metropolitana de Lisboa, competem diretamente, com as suas congéneres internacionais, numa escala e dinâmica de mercado totalmente diferentes do resto do País. Este factor pode ser potenciado com a adopção de uma estratégia metropolitana para que esta região possa ser realmente competitiva, a nível internacional, na atração de talento, de empresas e na capacidade de gerar um desenvolvimento económico e socialmente sustentável.
Principais desafios do sector imobiliário
- Os setores público e privados falharam em termos de disponibilizar soluções de habitação ajustadas à classe média portuguesa, na qual se insere mais de 61% da população – 55% na AML, onde se concentram mais oportunidades de emprego e onde existe apenas 30% de oferta imobiliária adequada – e que é o principal motor da procura de habitação, no mercado nacional.
- Este gap, que cresceu na última década, é uma consequência de excesso de regulação, falta de agilidade e flexibilidade nos licenciamentos, instabilidade legislativa e fiscal, PDM desajustados da realidade atual, lógicas municipais compartimentadas em detrimento de uma visão metropolitana, falhas de eficiência para soluções de mobilidade metropolitana, desinvestimento em soluções de habitação social, transição de edifícios residenciais para o sector turístico e a aposta massiva no segmento alto e de luxo.
- Edifícios, casas e infraestruturas têm uma durabilidade muito longa, atravessando uma ou mais gerações. Neste âmbito, as políticas que moldam a procura e a oferta de habitação implicam uma perspetiva de longo prazo – forward looking – e antecipação de mudanças nas necessidades, preferências e comportamentos da população, bem como “megatendências” que afetam as economias e as sociedades.
- Estas tendências representam desafios para o planeamento urbano, políticas de habitação e para a formulação de regulamentos de uso da terra, numa lógica que tem obrigatoriamente que integrar a sustentabilidade ambiental e metropolitana, por oposição a uma visão meramente municipal e local.
