1. Acessibilidade e poder de compra. Os preços das casas ainda estão a aumentar, acima dos rendimentos disponíveis das famílias e de forma muito rápida, em vários mercados. Os potenciais compradores estão frustrados com a rapidez com que os preços estão a subir, tendo em conta a oferta compatível com o orçamento dos compradores, versus o que gostariam de adquirir. O efeito negativo de não existir oferta suficiente e a limitação do poder de compra irão limitar o ritmo de aumento das transacções.
2. Tendência crescente de migração para as periferias. Com as limitações da oferta imobiliária e a subida dos preços nos centros das principais cidades, regista-se um movimento significativo de famílias para as periferias dos principais centros urbanos e já há maior pressão nos preços destas zonas.
3. Falta de oferta. A escassez de habitação ajustada ao poder de compra das famílias persistirá em muitos mercados devido à quebra na construção de casas novas, nos últimos anos, e à subida dos preços. Os proprietários individuais, as famílias, são cada vez mais o principal fornecedor de imóveis no mercado, mas muitos proprietários de casas usadas são cada vez mais “prisioneiros” nas suas próprias casas, por não encontrarem imóveis ajustados ao que necessitam e podem adquirir. Por outro lado, não estão a ser construídos em Portugal os imóveis suficientes ajustados à procura e ao poder de compra dos portugueses. Há uma aposta em casas para o segmento médio-alto e alto, nas grandes cidades, que responde às necessidades de uma pequena parte dos clientes nacionais e internacionais, mas o que precisamos agora são imóveis para jovens que compram, ou arrendam, as suas primeiras casas e soluções para famílias de classe média e média-baixa.
4. Reabilitação e a obra nova. É expectável que ambas venham a registar um aumento no número de transacções e no peso do número total de transacções residenciais, pela escassez de oferta aos preços ajustados à procura actual, nos segmentos médio e médio-baixo. Esta dinâmica irá equilibrar e diminuir a pressão sobre os preços, em especial nos imóveis usados, que começam a competir com imóveis novos. Assim será mais difícil para os proprietários de casas usadas venderem a preços equiparados aos de imóveis reabilitados ou novos.
5. Tecnologia. O sector imobiliário envolve a maior transacção, mais emocional, juridicamente complexa e potencialmente mais arriscada na vida das pessoas. E requer intermediários. Este é um negócio de pessoas, no qual as relações são a base principal. Contudo, as tecnologias como, por exemplo, os sistemas de “blockchain” prometem revolucionar a gestão processual das transacções imobiliárias, tornando o processo mais rápido e transparente.
Publicado no Jornal de Negócios em Janeiro 2018
Ricardo Sousa, CEO CENTURY 21 Portugal e Espanha
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